大切なご実家や不動産を、将来の負債（負動産）にしないために。

2025年11月27日マトリックストラストの不動産セミナーに参加してきました。

■ 結論（先にポイントだけ）

• 負動産とは：使わない・売れない・貸せない・維持費だけかかる「持っているだけで負債になる不動産」。

• 法改正でリスク増大：2023年の空き家対策特別措置法（改正）により、
  「管理不全空家」に指定されると 固定資産税が最大6倍 に跳ね上がる。

• 防ぐ最重要ポイント：親御さんが元気なうちに「我が家をどうするか」を家族で共有すること。

• 行政書士が支援できること：
  遺言書・家族信託・生前贈与・遺産分割協議書・空き家対策・売却支援（他士業連携）など、法務設計をワンストップで支援。

1. 負動産とは何か？

“持っているだけで損をする不動産” のことを指します。

PDF（p.2）では以下の特徴が明確に整理されています：

• 使わない・使えない

• 売れない

• 貸せない

• 維持費・管理費がかかる

こうした不動産は、相続後に放置され、結果として家族に大きな負担を残します。

2. 法改正でリスク増大：「管理不全空家」→ 6倍課税の可能性

PDF（p.3, p.7）では全国の空き家が 900万戸（空き家率13.8%）に達していると示されています。

2023年改正法では新たに 「管理不全空家」 が創設され、市区町村長から「勧告」を受けると重大なペナルティがあります。

● 勧告されるとどうなる？

住宅用地の特例（固定資産税1/6）が適用されなくなり、
固定資産税が最大6倍に増額。

PDFの図でも「6倍増」の構造が示されています（p.6–7）。

3. 我が家を負動産にしない「5つの法務戦略」

PDF（p.9–11）の内容を行政書士視点に再構成し、
実家を守る・手放すの双方から整理します。

戦略①：遺言書（公正証書）で「誰に何を遺すか」を明確に

相続トラブルの大半は、
「親が何も決めていなかった」 ことが原因です。

• 自筆証書遺言

• 公正証書遺言（推奨）

戦略②：生前贈与で“争族”を防ぐ

贈与税・相続税の計画的対策として有効。

戦略③：家族信託（認知症対策）

PDF（p.10）でも「家族に託す」選択肢として紹介されています。

• 親が認知症で判断能力を失うと、家の売却・管理ができなくなる

• 家族信託なら、家族が代わって管理・処分できる

戦略④：売却・リースバック・賃貸という選択肢

PDF（p.11–12）にある通り、以下の選択肢があります：

• 仲介売却

• 早期買取

• リースバック（売っても住み続けられる）

• 賃貸活用

• リバースモーゲージ

売却を検討するなら、
居住用財産3,000万円控除 等の税制特例を必ず確認してください。

戦略⑤：相続土地国庫帰属法（2023年開始）

「もう管理できない」土地を国庫に返す制度。
ただし要件があるため、事前の調査が必須です。

4. よくある質問（FAQ）

Q.「負動産」とは具体的に何ですか？
A. 使わない・売れない・貸せない・管理費だけかかる不動産です。固定資産税や草刈りなどの費用だけが継続的に発生します。

Q. 空き家が勧告を受けると税金はどうなりますか？
A. 住宅用地の特例（1/6）が外れ、固定資産税が 最大6倍 になります。

Q. 相続後、親名義のまま放置するとどうなりますか？
A. 売却・賃貸・解体など、あらゆる手続きが困難になり、管理不全空家として勧告対象になる恐れがあります。

Q. どの選択肢が最適か分かりません…
A. ご家族の状況、資産、将来設計によって全く異なります。行政書士による法務設計＋他士業連携で最適解をご提案できます。

5. 我が家を負動産にしないために

PDF（p.13）にもある通り、
解決の出発点は 「家族の対話」 です。

親→子の順で話を切り出す方がスムーズです。

6. 当事務所にできること（ワンストップ対応）

• 遺言書作成サポート

• 家族信託の設計

• 生前贈与の書類作成

• 遺産分割協議書の作成

• 空き家・相続不動産の調査

• 売却・買取・税務の専門家との連携（司法書士・税理士・不動産業者 等）

実績：空き家・相続不動産に関する相談 300件以上（匿名化ベース）

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当記事は一般的情報の提供を目的としたものであり、
個別具体的な法律相談・紛争性のある案件への助言は行いません。
必要に応じて提携弁護士をご紹介いたします。